Kinnisvarainvesteeringu kalkulaator

Kinnisvara tasuvuskalkulaator

Sisesta ostuhind, rahastus ja üür — näed reaalajas kuist rahavoogu, üüritootlust ja omakapitali tootlust, kõigi kulude ja laenu arvestusega.

Objekt
Soetuskulud

Kulud, mis lisanduvad ostuhinnale. Tühi rida = 0 €.

Reeglina maksab maakleritasu müüja. Ostja maksab ainult siis, kui palkab endale ostumaakleri. Ära märgi, kui sina seda tasu ei maksa.

Pank nõuab laenu korral tavaliselt kinnisvara hindamist.

Arvestatakse ainult siis, kui laen on kaasatud (vt Rahastus).

Soetuskulud kokku: 0 €

Jooksvad kulud

Iga kulu eraldi — summa kuus, aastas või % üürist. Tühi rida = 0.

Vesi, elekter, küte, prügi. Väljaüürimisel maksab tavaliselt üürnik (tühjal ajal sina — arvestatakse vakantsi järgi); kui ostad endale, vali „maksan mina".

Kes maksab ühistu remondifondi ja laenu? Kui ostetaval korteril on ühistulaen või suur remondifond, mõtle enne ostu läbi, kes selle kulu kannab. Üürnik ei ole kohustatud neid maksma, aga üürilepingus saab kokku leppida, et need jäävad üürniku kanda. Kui valid „maksab üürnik", arvestatakse sellest omanikule ainult vakantsiga sama suur osa — tühja korteri kulud maksad ise (vakants 5% → 5% kulust).

Reserv ootamatute kulude jaoks (remont, seisak jne), % efektiivsest aastaüürist, nt 5. Tühi = 0.

Omaniku kanda kokku: 0 € kuus

Üür

Mitu protsenti ajast on korter keskmiselt tühi, nt 5% ≈ 18 päeva aastas.

Üürileandmise kulud € keskmiselt aastas

Kui üürnik vahetub harvem kui kord aastas, jaga kulu aastatega — nt 600 € iga 2 aasta tagant = 300 € aastas.

Maksud

Maamaksu maksab maa omanik; korteriomandi puhul jagatakse see kaasomandi osa järgi. Kodualuse maa vabastus kehtib ainult siis, kui elad seal ise — väljaüüritava korteri puhul üldjuhul mitte. Summa leiad maksuteatelt; piirkonna maamaksumäära kohalikult omavalitsuselt ja maa maksustamishinna Maa-ametist.

Rahastus
Võrdlus
Hoidmine ja müük

Jäta müügihind tühjaks, kui lisad aastase hinnatõusu ootuse.

Müügikulud

Kulud müümisel — summa või % müügihinnast. Tühi rida = 0.

Laenu ennetähtaegsel tagastamisel võib pank küsida tasu — vaata oma laenulepingut.

Kui müüd kinnisvara kasumiga ja see ei olnud sinu elukoht, tuleb kasult üldjuhul maksta tulumaksu. Kasu = müügihind − müügikulud − soetusmaksumus. Kontrolli kehtivat korda ja määra Maksu- ja Tolliametist.

Müügikulud kokku: —

Objekti kirjeldus

Valikuline — enne printimist või saatmist. PDF-is on see esimesel lehel.

Saada oma eeldused meile ja ütleme, kas need vastavad tegelikule turule.

Lase spetsialistil arvutus üle vaadata
Koos jõuame rohkem → Ühine investorite kogukonnaga
Saada sõbrale

Üürikinnisvara tootlus — miks tavaline arvutus eksitab

Enamik "tasuvuskalkulaatoreid" jagab lihtsalt aastase üüri ostuhinnaga ja kutsub tulemust tootluseks. See number ei arvesta tehingukulusid, remonti, vakantsi, halduskulusid ega laenu — kõiki tegureid, mis päriselt otsustavad, kas objekt teenib sulle raha või sööb seda.

See kalkulaator arvutab üüritootluse arvutamise õigesti: kõik tootlusnäitajad jagatakse soetusmaksumusega (ostuhind + tehingukulud + remont), mitte pelgalt ostuhinnaga. Erinevus on sageli 5-10% ja muudab otsust. Lisaks näed kohe kuist rahavoogu pärast laenumakset ja makse — see on kinnisvara rahavoo arvutamine, mis vastab küsimusele, mida iga investor tegelikult küsib: "kas igakuised rahavood on positiivsed või negatiivsed?"

Kalkulaator on ehitatud kinnisvarainvesteeringu kalkulaatorina kahes astmes — Lihtne vaade annab kiire ülevaate viie minutiga, Edasijõudnu vaade lisab maksuloogika, väärtuse kasvu ja väljumisstsenaariumi koos IRR-iga.

üürikinnisvara tootlus üüritootluse arvutamine kinnisvarainvesteeringu kalkulaator kinnisvara rahavoo arvutamine

Mõistete sõnastik

Soetusmaksumus (S)
Ostuhind + tehingukulud (notar, riigilõiv, maakleritasu) + remont ja sisustus. Kõik tootlusnäitajad selles kalkulaatoris jagatakse soetusmaksumusega, mitte ostuhinnaga — vt allpool.
Omakapital (OK)
Omafinantseering + tehingukulud + remont — see on summa, mille investor päriselt oma taskust välja käib.
EGI — efektiivne aastaüür
Aastane üüritulu pärast vakantsi mahaarvamist: üür × 12 × (1 − vakants).
OPEX — tegevuskulud
Kõik iga-aastased tegevuskulud: KÜ haldustasu, muud kulud, haldusteenus ja üürnikuvahetuse kulu. Laenumakse EI kuulu OPEX-i hulka.
NOI — puhas ärikasum
EGI − OPEX. Rahavoog, mis jääb objektist üle enne laenumakse ja makse mahaarvamist.
Brutoüüritootlus
Aastane üür / soetusmaksumus. Kõige lihtsam, aga ka kõige eksitavam näitaja — ei arvesta kulusid, vakantsi ega laenu.
Netoüüritootlus (cap rate)
NOI / soetusmaksumus. Arvestab kõiki tegevuskulusid ja vakantsi, kuid mitte laenu ega makse.
DSCR — laenuteeninduskattekordaja
NOI / aastane laenuteenindus. Näitab, mitu korda katab objekti puhaskasum laenumakse. Alla 1,2 on pankade jaoks tavaliselt riskantne.
Cash-on-Cash (omakapitali tootlus)
Rahavoog pärast makse / omakapital. Näitab tootlust konkreetselt investeeritud omakapitalilt, arvestades finantsvõimenduse (laenu) mõju.
Tasuvusaeg
Omakapital / rahavoog pärast makse. Mitu aastat kuluks omakapitali "tagasi teenimiseks" ainult jooksvast rahavoost (ei arvesta müügitulu).
Kogutootlus (1. aasta)
(Rahavoog pärast makse + laenu põhiosa amortisatsioon + väärtuse kasv) / omakapital. Kõige täielikum ühe-aastane tootlusnäitaja.
IRR — sisemine tasuvusmäär
Aastane tootlus, mis arvestab kogu hoidmisperioodi rahavooge ja müügist saadavat netolaekumist. Arvutatud poolitusmeetodiga (aste 2, Väljumine).

Korduma kippuvad küsimused

Mis on üüritootlus ja kuidas seda arvutatakse?

Üüritootlus näitab, kui suure osa objekti soetusmaksumusest kaetakse aastase üüritulu või puhastuluga. Brutoüüritootlus jagab aastase üüri soetusmaksumusega, netoüüritootlus (cap rate) jagab puhasärikasumi (NOI) soetusmaksumusega. Netonäitaja on täpsem, sest arvestab kulusid ja vakantsi.

Miks kalkulaator näitab rahavoogu, mitte ainult tootlusprotsenti?

Protsent ei ütle, kas igakuised rahavood on positiivsed või negatiivsed. Rahavoog kuus on konkreetne summa pärast kõiki kulusid, laenumakset ja makse — see on number, mida investor tegelikult tunneb oma pangakontol.

Mis on DSCR ja miks see on pankade jaoks oluline?

DSCR (laenuteeninduskattekordaja) näitab, mitu korda ületab puhasärikasum (NOI) aastase laenumakse. Alla 1,2 jäävat DSCR-i peavad pangad tavaliselt riskantseks — puhver ootamatute kulude või vakantsi jaoks on liiga õhuke.

Mis on omakapitali tootlus (Cash-on-Cash) ja kuidas see erineb üüritootlusest?

Omakapitali tootlus (CoC) jagab rahavoo pärast makse investeeritud omakapitaliga, mitte kogu soetusmaksumusega. See näitab, kui hästi töötab konkreetselt sinu enda paigutatud raha — finantsvõimenduse (laenu) mõju on juba sees.

Miks jagatakse tootlusnäitajad soetusmaksumusega, mitte ostuhinnaga?

Soetusmaksumus sisaldab ostuhinna kõrval ka tehingukulusid (notar, riigilõiv, maakleritasu) ja remonti. See erinevus on tihti 5-10% ja jäetakse levinud vea tõttu sageli arvestamata, mis muudab tootluse näiliselt paremaks kui see tegelikult on.

Mille poolest erinevad Lihtne ja Edasijõudnu vaade?

Lihtne vaade annab kogu projekti tasuvusele koondvastuse tüüpiliste sisenditega — kogukasum, NPV, IRR ja vastupidavuse kontroll paari minutiga. Edasijõudnu vaade lisab detailse häälestuse: maksumäärad omaniku tüübi (eraisik/ettevõte) kaupa, üüri ja kulude iga-aastase kasvu (indekseerimise), haldusteenuse tasu, üürnikuvahetuse kulu ja DSCR-i täpsema jälgimise. Mõlemad kasutavad samu põhiandmeid — Edasijõudnu ei dubleeri, vaid täpsustab.

Kogukasum —